العقارات الشاغرة: الشروط والرسوم والشرائح الـ5 المشمولة

ما هي العقارات الشاغرة ؟

العقارات الشاغرة هي المباني الواقعة داخل النطاق العمراني التي تظل غير مستغلة لفترة طويلة من دون مبرر مقبول، سواء بعدم السكن فيها أو بعدم تشغيلها والاستفادة منها على النحو المعتاد. ولا يُقصد بذلك العقار الخالي مؤقتًا لظرف عابر، بل العقار الذي يبقى خارج الاستخدام الفعلي بما يحدّ من دوره في تلبية احتياج السوق. يهدف القرار إلى التوازن العقاري وقد أصبح تنظيمها جزءًا من نظام رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة بعد الموافقة على التعديل في 29 أبريل 2025، ثم نشره في جريدة أم القرى بتاريخ 12 مايو 2025.

كم تبلغ رسوم العقارات الشاغرة؟

الرسوم ترتبط بموقع العقار وحجم الطلب عليه، وهي تتدرج بنسبة من 1% إلى 5% من أجرة المثل، على ألا تتجاوز في جميع الأحوال 5% من قيمة المبنى.

كيف تُحدَّد النطاقات والأحياء المشمولة في رسوم العقارات الشاغرة؟

لا تُطبق رسوم العقارات الشاغرة بالنسبة نفسها على كل المواقع، بل تختلف بحسب قوة الطلب على الحي وموقعه داخل المدينة. كما أن الرسم السنوي يُحتسب بنسبة من أجرة المثل، وبحد أقصى لا يتجاوز 5% من قيمة المبنى. كلما ارتفعت جاذبية موقع العقار وزاد الطلب عليه، أصبحت كلفة بقائه شاغرًا أعلى. وهذه هي أهم الشرائح.

شريحة أولى: أولوية قصوى ونطاق متوقع بين 4% و5%

هذه الشريحة تشمل الأحياء الأعلى طلبًا في الرياض، لذلك يُتوقع أن تكون النسبة فيها الأعلى. وهذا يهم الملاك أكثر من غيرهم، لأن إبقاء العقار شاغرًا في هذه المواقع قد يكون أكثر كلفة وأقل جدوى.

• شمال الرياض: الملقا، حطين، النخيل، الخزامى، النرجس، العارض، القيروان، الياسمين، الصحافة، العقيق، الغدير، النفل، الفلاح، التعاون.
• وسط الرياض: العليا، السليمانية، الرحمانية.

شريحة ثانية: أولوية عالية ونطاق متوقع بين 3% و4%

هذه الفئة تضم أحياء قوية في الطلب، لكنها أقل من الشريحة الأولى بدرجة واحدة. وتهم المالك والمستثمر لأن العقار الشاغر هنا لا يزال في موقع نشط، ما يجعل تشغيله أو طرحه في السوق خيارًا أكثر منطقية.

• المونسية.
• قرطبة.
• الأحياء الواقعة على طريق الأمير محمد بن سلمان.

شريحة ثالثة: أولوية متوسطة ونطاق متوقع بين 2% و3%

تشمل هذه الشريحة أحياء عليها طلب جيد، لكن بدرجة أقل من المناطق الأعلى تصنيفًا. وهذه المعلومة تهم المشترين والعائلات أيضًا، لأنها تكشف عن أحياء قد تجمع بين موقع مناسب وتكلفة أقل نسبيًا.

• شرق الرياض: الروضة، الريان، غرناطة، اليرموك، النسيم الشرقي والغربي، إشبيلية، الحمراء، السلام.
• غرب الرياض: المهدية، طويق، ظهرة لبن، عرقة.

شريحة رابعة: أولوية منخفضة ونطاق متوقع بين 1% و2.5%

هذه الأحياء أقل ضغطًا من حيث الطلب، لذلك تأتي ضمن شريحة أدنى. ومع ذلك، فهي لا تخرج من نطاق الرسوم المتوقعة، وهذا يهم المالك الذي يظن أن انخفاض الطلب يعني عدم وجود أثر مالي على الشغور.

• الشفا.
• العزيزية.
• الحزم.
• نمار.
• ضاحية نمار.
• طويق.
• عكاظ.
• العوالي.
• الرمال.
• عريض.
• الجنادرية.
• النظيم.
• ديراب.
• جزء من مخطط الخير.

شريحة خامسة: خارج النطاق الجغرافي أو العمراني حاليًا بنسبة 0%

تضم هذه الفئة الأحياء أو الأجزاء غير المشمولة حاليًا ضمن نطاق الاحتساب. أهميتها أنها توضح أن بعض المواقع ليست داخلة الآن، لكن ذلك لا يعني بالضرورة أنها ستبقى خارج التصنيف مستقبلًا.

• بقية الأحياء.
• أجزاء من مخططات الخير.
• منح شرق الرياض غير المشمولة حاليًا.

 شروط تطبيق رسوم العقارات الشاغرة

تطبيق رسوم العقارات الشاغرة لا يعتمد على كون العقار فارغًا فقط، بل يرتبط بمجموعة ضوابط تحدد متى يُعد المبنى داخل نطاق الرسم فعلًا. وهذه الشروط تهم المالك لأنها تساعده على معرفة ما إذا كان العقار خاضعًا للرسوم، وما الأساس الذي يُبنى عليه هذا التقييم.

• أن يكون استخدام المبنى من ضمن الاستخدامات التي يشملها القرار.
• أن يقع العقار داخل النطاق المعلن رسميًا لتطبيق الرسم.
• أن يكون المبنى جاهزًا للإشغال أو مستوفيًا لمتطلبات إصدار شهادة الإشغال بحسب نوعه وموقعه داخل المدينة.
• ألا يحقق العقار الحد الأدنى من استهلاك الخدمات والمنافع المرتبطة بنوع استخدامه.
• أن يستمر عدم استخدام المبنى أو استغلاله لمدة ستة أشهر، سواء كانت هذه المدة متصلة أو متفرقة، مع إمكانية تعديلها بقرار رسمي.
• ألا يقل عدد العقارات الشاغرة المملوكة للمكلّف داخل نطاق التطبيق عن الحد الأدنى المنصوص عليه في القرار.

ما الفرق بين العقارات الشاغرة ورسوم الأراضي البيضاء؟

العقارات الشاغرة تعني مباني قائمة غير مستغلة، بينما الأراضي البيضاء تعني أراضي غير مطورة داخل النطاق العمراني. الأولى تعالج تعطل المباني، والثانية تعالج تأخر تطوير الأراضي.

ومن حيث الرسوم، تُفرض رسوم الأراضي البيضاء بنسبة 2.5% سنويًا، مع سقف لا يتجاوز 10%. أما رسوم العقارات الشاغرة فهي رسم سنوي لا يزيد على 5% من قيمة العقار، ويمكن رفعها إلى 10% بموافقة مجلس الوزراء.