نظام ضريبة التصرفات العقارية الجديد وحالات الإعفاء منه
كيف تؤثر الضرائب على قرارات البيع والشراء في السوق العقاري؟ هل تعلم أن هناك ضريبة خاصة فقط على تصرفات العقارات، سواء كانت بيع أو هبة أو مقايضة؟ في هذا المقال، سنتحدث عن ضريبة التصرفات العقارية التي أصبحت حديث كل من يعمل أو يستثمر في العقار بالسعودية، وسنشرحها بلغة واضحة ومبسطة.
ضريبة التصرفات العقارية: المفهوم والأهداف
ما هي ضريبة التصرفات العقارية ؟
هي ضريبة تُفرض بنسبة 5% على كل عملية تصرف في عقار داخل المملكة، سواء كان التصرف بيعًا، هبة، مقايضة، أو تقرير حق انتفاع طويل الأجل (أكثر من 50 سنة). وتُفرض هذه الضريبة على قيمة الصفقة العقارية سواء تم التوثيق أم لا.
هيئة الزكاة والجمارك تفرض ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5%
في 10 إبريل 2025، أعلنت هيئة الزكاة والضريبة والجمارك في المملكة العربية السعودية عن اعتماد قرار جديد يقضي بفرض ضريبة بنسبة 5% على جميع التصرفات العقارية. ويأتي هذا القرار ضمن مساعي الهيئة المستمرة لتطوير النظام الضريبي في المملكة، وتعزيز الإيرادات الحكومية بطريقة تسهم في تحقيق التوازن المالي والاستدامة. ويُتوقع أن يترك القرار أثرًا مباشرًا على القطاع العقاري، من خلال المساهمة في تنظيم السوق، وتحقيق العدالة الضريبية بين المتعاملين.
من حالات الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية المسكن الأول – تطبيق عقار
ما هي أبرز التعديلات الحديثة على ضريبة التصرفات العقارية في النظام الجديد ؟!
- استحقاق الضريبة في مشاريع التشغيل والتملك والبناء يكون عند تسليم الحيازة أو الملكية فعليًا.
- للهيئة حق مراجعة البيانات خلال 3 سنوات من تاريخ التصرف وإعادة تقييم العقار إذا كانت القيمة أقل من السوق.
- تقليص غرامة التأخير إلى 2% عن كل شهر، بحد أقصى 50% من الضريبة المستحقة.
- تفعيل الرقابة الإلكترونية وربط الجهات الحكومية لتحسين الشفافية.
- اعتماد التعاملات الإلكترونية فقط بدءًا من 15 أبريل 2025.
ما التغيير الكبير الذي حصل في النظام في 2024؟
في يوم 19 ربيع الأول 1446هـ (أكتوبر 2024م)، صدر نظام رسمي جديد باسم: نظام ضريبة التصرفات العقارية بموجب أمر ملكي رقم م/84، وتمت الموافقة على لائحة تنفيذية جديدة له في رمضان 1446هـ . هذا التغيير يعني:
- أصبح لدينا نظام رسمي وقوي، بدلاً من تنظيم مؤقت.
- جميع الأحكام تستند الآن إلى مرسوم ملكي مما يمنحها قوة قانونية عالية.
- يُعزز هذا من ثقة المستثمرين ويقلل من التلاعب والاجتهادات الفردية.
ما الجديد في اللائحة التنفيذية؟
- إدخال تعريفات دقيقة لمصطلحات مثل: الاندماج، الاستحواذ، الأشخاص المرتبطون، التصرف، الاتفاق.
- تحديد واضح للأقارب الذين يُعفون من الضريبة.
- تشديد الإجراءات على التصرفات الملتفّة أو المرتبطة ببعض لتفادي التهرب.
- إلزام جميع التعاملات بأن تكون إلكترونية فقط ابتداءً من 15 أبريل 2025م.
نطاق تطبيق ضريبة التصرفات العقارية
ما هي التصرفات التي تشملها الضريبة؟
تشمل الضريبة كل تصرف يؤدي لنقل ملكية العقار، مثل:
- البيع
- الهبة لغير الأقارب
- التنازل والمبادلة
- الإيجار التمويلي طويل الأمد
- أي اتفاق ينقل منفعة العقار لمدة تزيد على 50 عامًا
من يدفع ضريبة التصرفات العقارية البائع أم المشتري ؟!
المسؤول الرئيسي هو المتصرف (عادة البائع)، ولكن المتصرف له (المشتري) يكون مسؤولًا بالتضامن في بعض الحالات، خصوصًا إذا لم تُسدد الضريبة بسبب التواطؤ أو الإهمال.
حالات الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية
ما هي العمليات العقارية المعفاة؟
هناك أكثر من 20 حالة يُعفى فيها العقار من الضريبة، منها:
- الهبات بين الأقارب حتى الدرجة الثالثة
- القسمة بين الورثة
- التصرفات لصالح الجمعيات الخيرية
- الوقف أو الوصية الشرعية
- التصرفات داخل نفس الكيان القانوني (شركة تملك عدة فروع أو صناديق استثمارية يملكها نفس الشخص)
- التصرف العقاري لنقل ملكية عقار بين الزوجين (هبة أو بيع أو غيره).
- التصرفات ضمن عملية اندماج أو تقسيم بين شركات سعودية، بشرط أن لا يكون الهدف التهرب من الضريبة.
- التصرف بغرض تنفيذ مرسوم أو أمر ملكي بنقل ملكية عقار.
- التصرفات العقارية التي تتم عن طريق المزاد العلني بأمر من المحكمة أو الجهات المختصة.
- نقل ملكية العقار للدولة أو لصالح جهة حكومية تنفيذًا لمشاريع نزع الملكية للمنفعة العامة.
مراحل تطبيق ضريبة القيمة المضافة على التصرفات العقارية
- في 2017م: صدر نظام ضريبة القيمة المضافة بنسبة 5%.
- 2020م: تعديل نظام ضريبة القيمة المضافة واستثناء التصرفات العقارية منها، وفرض ضريبة جديدة باسم “ضريبة التصرفات العقارية” بنسبة 5%.
- 2024م: في 22 سبتمبر صدر أمر ملكي برقم (م/84) بالموافقة على نظام ضريبة التصرفات العقارية.
- 2025م: في 10 أبريل يبدأ سريان نظام ضريبة التصرفات العقارية ولائحته التنفيذية بشكل كامل، مع تفعيل التعاملات الإلكترونية بشكل إلزامي.
هل يوجد ضريبة على شراء المسكن الأول؟
عند شراء المواطن السعودي لمسكنه الأول الذي يستخدمه كمنزل رئيسي له ولأسرته، فإنه يكون مؤهلاً للحصول على الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية، بشرط استيفاء الشروط التالية:
- أن يكون المشتري سعودي الجنسية.
- أن يكون العقار هو المسكن الأول للمشتري.
- ألا تتجاوز قيمة العقار مليون ريال سعودي. في حال تجاوز القيمة، تتحمل الدولة الضريبة عن مبلغ مليون ريال فقط، ويتحمل المشتري الضريبة عن المبلغ المتبقي.
خطوات الحصول على الإعفاء
- الدخول على منصة سكني.
- إصدار شهادة تحمل ضريبة المسكن الأول.
- تقديم الشهادة وقت الإفراغ العقاري (سواء إلكتروني أو حضوري).
كيفية سداد ضريبة التصرفات العقارية
- التسجيل في البوابة الإلكترونية لهيئة الزكاة والضريبة. “https://zatca.gov.sa/ar/pages/default.aspx”
- تعبئة نموذج الإقرار بضريبة التصرفات العقارية.
- تسديد المبلغ خلال 30 يومًا من تاريخ التصرف.
- إصدار شهادة سداد تُستخدم لاحقًا في التوثيق.
كيفية حساب السعي وضريبة التصرفات العقارية
لفهم التكلفة الإجمالية لشراء عقار، من المهم معرفة طريقة حساب السعي (عمولة الوسيط العقاري) وضريبة التصرفات العقارية، ثم جمعها لمعرفة المبلغ الكامل الذي ستدفعه.
حساب السعي:
السعي عادة يُحسب بنسبة 2.5% من قيمة العقار.
- الطريقة: قسّم مبلغ العقار على 40.
- مثال: إذا كان سعر العقار 1,000,000 ريال، فإن السعي = 1,000,000 ÷ 40 = 25,000 ريال.
حساب ضريبة التصرفات العقارية:
الضريبة تُحسب بنسبة 5% من قيمة العقار.
- الطريقة: قسّم مبلغ العقار على 20.
- مثال: إذا كان السعر 1,000,000 ريال، فإن الضريبة = 1,000,000 ÷ 20 = 50,000 ريال.
حساب المبلغ الإجمالي (شامل السعي والضريبة):
لجمع السعي + الضريبة، نضرب المبلغ الأساسي في 1.075.
- الطريقة: مبلغ العقار × 1.075
- مثال: 1,000,000 × 1.075 = 1,075,000 ريال هو المبلغ الإجمالي المطلوب دفعه شامل السعي والضريبة.
ما هو تأثير ضريبة التصرفات العقارية على السوق السعودي، هل سببت ركودًا في السوق؟
في البداية، سببت بعض التباطؤ خصوصًا بين الأفراد، لكن تدريجيًا ساعدت على استقرار الأسعار وتصفية السوق من بعض التلاعبات. كما أنها دفعت المستثمرين إلى البحث عن فرص أكثر وضوحًا وتنظيمًا، مما زاد من جودة المعروض العقاري.
نصائح للمستثمرين في ظل ضريبة التصرفات العقارية
- احرص على تقييم العقار بقيمته السوقية الحقيقية لتفادي مراجعات الهيئة لاحقًا.
- تحقق من حالات الإعفاء المتاحة.
- لا تؤجل سداد الضريبة لتفادي الغرامات.
- استعن بمستشار ضريبي إذا كنت تنوي إجراء عمليات عقارية معقدة.
أسئلة شائعة
متى أدفع ضريبة التصرفات العقارية؟
يجب دفع ضريبة التصرفات العقارية قبل إتمام عملية الإفراغ العقاري لدى كاتب العدل أو الموثق. لا يمكن إتمام الإفراغ أو تسجيل العقار ما لم تُسدّد الضريبة.
كيف أسدد ضريبة التصرفات العقارية؟
- الدخول على منصة الهيئة العامة للزكاة والضريبة والجمارك.
- تقديم إقرار ضريبة التصرفات العقارية.
- سداد المبلغ عبر خدمة سداد من خلال تطبيق البنك أو الصراف.
الخلاصة
ضريبة التصرفات العقارية قد تبدو في البداية عبئًا، لكنها في الواقع أداة تنظيمية قوية تساهم في بناء سوق عقاري صحي ومتوازن. الفهم الجيد لها والالتزام بها يمكن أن يحميك من الغرامات ويعزز قراراتك الاستثمارية. إذا كنت تنوي الدخول في السوق العقاري السعودي، فابدأ من هنا: افهم الضريبة، واستغل الإعفاءات، وخطط بذكاء. تابع مدونة تطبيق عقار وحسابنا على منصة إكس لمعرفة جديد العقار وكل ما يتعلق به في في المملكة.
🔗 مراجع تهمك:
- نظام ضريبة التصرفات العقارية من موقع هيئة الخبراء بمجلس الوزراء.
- هيئة الزكاة والضريبة والجمارك: zatca.gov.sa
- وزارة العدل: moj.gov.sa
- منصة سكني: sakani.sa
