تختلف مؤشرات القطاع العقاري بين أحياء مدينة الرياض، حيث تسجل بعض الأحياء استقرارًا وتوازنًا في نشاط حركة العرض والطلب منذ فترة طويلة، وانعكس ذلك على معدلات النمو الطبيعية للأسعار في تلك الأحياء، وتسجل بعضها الآخر تباينًا في الحركة حيث ينمو الطلب بسرعة كبيرة لا تتوازى مع نمو المعروض فيقابل ذلك ارتفاعًا سريعًا بالأسعار، ما جعلنا نتوصل لفرضية مبنية على سلوك وأنماط بيانات الأحياء حيث صنفناها إلى تصنيفين رئيسين:

 أحياء متوازنة وأحياء متباينة في مدينة الرياض

بالإضافة إلى تصنيفات فرعية أخرى لبعض الأحياء تعتمد على أنماط تلك البيانات:

الأحياء المتوازنة

نقيس في عقار توازن واستقرار النشاط العقاري ونعني بذلك التوازن بين العرض والتنفيذ من خلال تحليل بيانات العروض والصفقات في الحي، ولا يعني توازن النشاط العقاري بالضرورة انخفاضًا أو ارتفاعًا طفيفًا بالأسعار، ولكن يعني أن توازنًا منطقيًا يحدث بين عاملين مهمين لاستقرار السوق هما العرض والتنفيذ. وبطبيعة الحال فإن ذلك التوازن قد يكون كفيلًا بعدم نمو أو انخفاض الأسعار بشكل مبالغ فيه أو ثباتها.

ومن أمثلة الأحياء المتوازنة حي الرمال و المونسية في شرق الرياض و طويق في غربها.

الفرق بين سعر التنفيذ والعروض العقارية في حي الرمال بالرياض - تطبيق عقار

الفرق بين سعر التنفيذ والعروض العقارية في حي الرمال بالرياض – تطبيق عقار

يتضح من الرسم البياني أعلاه ارتفاع متوسط سعر التنفيذ على الفلل ٢٣٪ فقط خلال عامين، بينما ارتفع متوسط أسعار العروض على الفلل بنسبة ٢٣٪ لنفس الفترة. وهنا نلاحظ تشابه معدل النمو بين التنفيذ والعروض، ما يعطي دليلًا لاستقرار الحركة العقارية في الحي.

أحد أهم المؤشرات المستخدمة لقياس الاستقرار هو معدل التقارب بين منحنيين هما سعر التنفيذ وسعر العروض، حيث سجل حي الرمال متوسط فرق بنسبة ٧٪ خلال الربع الأخير ٢٠٢٢. وتعني أن متوسط سعر العرض يرتفع بنسبة ٧٪ عن متوسط أسعار التنفيذ.

الفرق بين سعر التنفيذ والعروض العقارية في حي المونسية شرق الرياض - تطبيق عقار

الفرق بين سعر التنفيذ والعروض العقارية في حي المونسية شرق الرياض – تطبيق عقار

في حي المونسية ارتفع متوسط سعر التنفيذ على الفلل بنسبة ٤٦٪ خلال عامين، بينما سجلت العروض ارتفاعًا بنسبة ٤١٪ لنفس الفترة. لكن حافظ الحي على استقرار نشاط العرض والتنفيذ حيث سجل معدل التقارب بين منحنيين التنفيذ والعروض بنسبة ٦٪ فقط خلال الربع الأخير ٢٠٢٢، الجدير بالذكر هو استقرار التقارب أيضا خلال العامين الماضيين ما يعطي انطباعًا واضحًا عن استقرار النشاط طول تلك الفترة.

الفرق بين سعر التنفيذ والعروض العقارية في حي طويق غرب الرياض - تطبيق عقار

الفرق بين سعر التنفيذ والعروض العقارية في حي طويق غرب الرياض – تطبيق عقار

يعد حي طويق أحد أقل الأحياء نموًا في متوسط أسعار الفلل خلال العامين الماضيين حيث سجل ارتفاعًا بنسبة ١٧٪ فقط، وارتفعت أسعار العروض لنفس الفترة بنسبة ١٨،٥٪.

وبالمثل فإنه يعد أحد أكثر الأحياء استقرارًا في النشاط العقاري حيث لا يتجاوز معدل التقارب فيه ٢٪ منذ مطلع عام ٢٠٢٢.

الأحياء المتباينة

من أمثلة الأحياء المتباينة حيث تنمو الأسعار حي النرجس و العارض في شمال الرياض.

الفرق بين سعر التنفيذ والعروض العقارية في حي النرجس شمال الرياض - تطبيق عقار

الفرق بين سعر التنفيذ والعروض العقارية في حي النرجس شمال الرياض – تطبيق عقار

يعد حي النرجس أحد أكثر الأحياء نشاطًا في حركة العرض والتنفيذ خلال العامين الماضيين حيث ارتفع متوسط سعر الفلل بنسبة ٦٠٪ منذ مطلع عام ٢٠٢١ وارتفع متوسط أسعار العروض كذلك بنسبة ٥٠٪ لنفس الفترة، وبمقابل ذلك سجل معدل التقارب بين العروض والتنفيذ بنسبة ٧٪ خلال الربع الأخير ٢٠٢٢، بينما كان قد سجل ١٩،٨٪ في ٢٠٢١.

التغير الكبير في معدل التقارب نزولًا عبر الزمن ونسبة ارتفاع متوسط السعر منذ عامين يعطي مؤشرًا واضحا لتباين الحركة العقارية في الحي بين عرض وتنفيذ.

وقد يكون ذلك تفسيرا تحليليًا لتصريحات معالي وزير الإسكان ماجد الحقيل والرئيس التنفيذي للهيئة العامة للعقار المهندس عبدالله الحماد عن اختلال في معادلة العرض والطلب في الرياض حيث المعروض العقاري لا يلبي كمية الطلب.

الفرق بين سعر التنفيذ والعروض العقارية في حي العارض شمال الرياض - تطبيق عقار

الفرق بين سعر التنفيذ والعروض العقارية في حي العارض شمال الرياض – تطبيق عقار

تتشابه مؤشرات حي العارض كثيرًا مع جاره النرجس حيث ارتفع متوسط أسعار الفلل هناك بنسبة ٤٩٪ منذ مطلع عام ٢٠٢١، وارتفع متوسط أسعار العروض كذلك بنسبة ٥٠٪ لنفس الفترة.

في حين بلغ معدل التقارب ما نسبته ١٠،٥٪ خلال الربع الأخير ٢٠٢٢. الجدير بالذكر بأن متوسط معدل التقارب خلال عام ٢٠٢١ كان قد بلغ ١٥٪.

إخلاء مسؤولية:

البيانات المعروضة لفئات الأحياء مبنية على تحليل بيانات الصفقات العقارية من وزارة العدل و العروض العقارية من منصة عقار ولا يعتد بها كمصدر أساسي، وليس الغرض منه تقديم توصيات لبيع أو شراء العقارات.