أسلوب تكلفة التقييم العقاري

التقييم هو طريقة مضبوطة بأسس معينة لتحديد السعر العادل من أجل شراء عقار مثل شقة أو أرض أو فيلا وعادة ما يتم وفق ضوابط وأسس التقييم العقاري التي تحدد من هيئة التقييم العقاري السعودي.

يُطلب تقييم السعر أو غيره من قبل البنوك أو الأفراد، وذلك لبيعها أو رهنها على حسب الطلب، ويسمى من يتخصص بتسعير العقارات باسم المقيم العقاري.

متى يبدأ التقييم العقاري؟

يجب قبل شراء عقار أن تبدأ في البحث عن شركة تقييم عقاري ومقيم عقاري معتمد حتى تقوم بالتقييم لهذا العقار، ويتم استخدام التقييم حتى يمكن تحديد القيمة السوقية للعقار لضمان قرض الرهن العقاري.

وتوجد العديد من الطرق التي يمكن تقييم العقار بها، ولذلك يجب اختيار المقيم العقاري المحترف الذي ستوكل إليه هذه المهمة.

ما هي طرق تسعير وتقييم العقار؟

• الموقع الجغرافي للعقار.
• الخدمات والمرافق المحيطة بالعقار.
• توفر الإثباتات الرسمية للعقار.
• المساعدة من الوسطاء العقاريين.
• مقارنة العقار بما حوله من العقارات المشابهة.

ما هي طرق تقييم العقار المناسبة؟

طبيعة العقارات تختلف وبناءً عليها تتعدد طرق التقييم العقاري، ويوجد 3 أساليب رئيسية في التقييم:

أساليب التقييم العقاري – تطبيق عقار

حيث يتضمن كل أسلوب طرقاً مختلفة ومفصلة للتطبيق وهي:

1- أسلوب السوق

يقدم أسلوب السوق مؤشرًا على القيمة من خلال مقارنة الأصل مع أصول مطابقة أو مقارنة مشابهة تتوفر عنها معلومات سعرية.

ينبغي تطبيق أسلوب السوق وإعطاءه الأولوية في الحالات التالية:

• إذا تم بيع الأصل محل التقييم مؤخراً في معاملة مناسبة لأساس القيمة.
• أن يتم تداول الأصل محل التقييم أو أصول مشابهة له بنشاط في سوق مفتوحة.
• توجد معاملات متكررة أو حديثة لأصول مشابهة ويمكن ملاحظتها.

وتعتبـر هذه الطريقة أن سعر السوق هو أفضل مؤشر للقيمة، واستنتاج سعر السوق من خلال البحث عن الأدلة والشواهد المتوفرة عن المعاملات والصفقات التي جرت مؤخر في السوق لعقارات مماثلة للعقار محل التقييـم وتطبيقها عليه مـع الأخذ بعين الاعتبار التسويات الخاصة بالعوامل المتغيرة مثل عمر العقار وموقعه.

البيانات المستخدمة في طريقة المقارنة وقابليتها

الخطوات الرئيسية في طريقة المعاملات المقارنة:

• تحديد وحدات المقارنة التي يستخدمها المشاركون في السوق المعينة.
• تحديد المعاملات المقارنة المتعلقة وحساب مقاييس التقييم الرئيسية لتلك المعاملات.
• إجراء تحليل مقارن متسق لأوجه التشابه والاختلاف النوعية والكمية بين الأصول المقارنة والأصل محل التقييم.
• إجراء التعديلات اللازمة إن وجدت على مقاييس التقييم لتعكس الفروق بين الأصل محل التقييم والأصول المقارنة.
• تطبيق مقاييس التقييم المعدلة على الأصل محل التقييم.
• التسوية بين مؤشرات القيمة إذا تم استخدام أكثر من مؤشر للقيمة.

قابلية المقارنة:

من أجل تحديد إمكانية مقارنة العقار محل التقييم مع عقارات مماثلة ينغبي مراعاة العوامل التالية:

أ- خصائص العقار:

• مساحة المبنى وتصميمه وحالته وجودته.
• قيود الملكية وجميع الحقوق المتعلقة بها.
• ملكية المعدات والتجهيزات.
• التراخيص المتوفرة لـ التنظيم والتخطيط.

ب- العوامل الخارجية:

• الموقع وسهولة الوصول إليه.
• المناطق المجاورة والمرافق والخدمات المناسبة للعقار (مثل: المدارس والمحلات التجارية).
• اتجاهات المنطقة نحو التطوير او الإهلاك وخطط التنمية المعتمدة.

ج- عوامل السوق:

• استهداف السوق محلياً أو إقليمياً أو دولياً.
• التغيرات في العرض والطلب منذ تاريخ المعاملة.
• أن يكون السعر من السوق والتفاوض عليه بصورة حيادية.

2- أسلوب الدخل

أسلوب الدخل هو أحد أساليب التقييم حيث يعتمد أسلوب الدخل الذي يُدره العقار كأساس للتقييم، وتندرج أربع طرق للتقييم تحت هذا الأسلوب:

• طريقة الاستثمار.
• طريقة القيمة الحالية للتدفقات النقدية (التدفقات النقدية المخصومة).
• طريقة القيمة المتبقية.
• طريقة الأرباح.

طريقة حساب الدخل (الاستثمار ):

ترتبط طريقة الاستثمار مع الدخل والسيولة المالية للعقار ومنها صافي الدخل الحالي مثل الإيجار، وصافي الدخل المستقبلي، والتضخم، والضرائب.
يمكنك احتساب القيمة الرأسمالية للدخل من خلال المبلغ الصافي واحتساب نسبة العائد المطلوبة على الاستثمار من جانب المستثمرين، مثال على ذلك:

القيمة الرأسمالية لمبنى دخله الصافي 200,000 ريال سعودي سنوي؟ والفائدة عليه 8%

القيمة الرأسمالية = 200.000/0.08 = 2,500,000 ريال سعودي.

3- أسلوب التكلفة

 طرق لتطبيق أسلوب التكلفة: 

• طريقة تكلفة الاحلال.
• طريقة تكلفة إعادة الإنتاج.
• طريقة الجمع.

طريقة تكلفة الاحلال:

هي تكلفة تحديد السعر الذي يدفعه المشارك للحصول على منفعة مشابهة للأصل محل التقييم وليس الخصائص المادية الدقيقة للأصل.

 الخطوات الرئيسة لطريقة تكلفة الاحلال:

• حساب جميع التكاليف التي يتكبدها مشارك نموذجي في السوق يسعى لإنشاء أو الحصـول عـى أصل يقـدم منفعة ماثلة.
• تحديد أي إهلاك أو تقادم مادي أو وظيفي أو خارجي للأصل محل التقييم.
• خصم الإهلاك من التكاليف الإجالية للوصول إلى قيمة الأصل محل التقييم.

طريقة تكلفة إعادة الإنتاج:

وهي طريقة للوصول إلى القيمة عن طريق حساب تكلفة إعادة إنتاج نسخة طبق الأصل من الأصل محل التقييم، وتكون هذه الطريقة مناسبة في الحالات التالية:

• إذا كانت تكلفة الأصول الحديثة والماثلة أكبر من تكلفة إعادة إنتاج نسخة طبق الأصل للأصل محل التقييم.
• لا يمكن تقديم منفعة ماثلة إلا من خلال إنتـاج نسخة طبق الأصل بـدلاً مـن إنشاء أصل جديد ماثل.

طريقة الجمع:

تستخدم طريقة الجمع والتي تسمى أيضاً طريقة الأصول الأساسية، لشركات الاستثمار أو أنـواع الأصول أو المنشآت الأخرى التي تكون فيها القيمة إحدى العوامل الأساسية لقيم ممتلكاتهم.

 خطوات رئيسة لطريقة الجمع:

• تقييم كافة عناصر الأصول التي تكون جزءًا من الأصل محل التقييم باستخدام أساليب وطرق التقييم المناسبة.
• إضافة قيمة عناصر الأصول معاً للوصول إلى قيمة الأصل محل التقييم.

خدمة التقييم العقاري:

بإمكانك معرفة القيمة السوقية للعقار من خلال خدمة التقييم العقاري عبر تطبيق عقار لتقديم خدمات التقييم المتكاملة لعقارات الأفراد والشركات في جميع مناطق المملكة.

خدمة التقييم العقاري – تطبيق عقار

ختامًا على المقيم أن يتأكد من أن التقييم يمتثل لكافة متطلبات التقييم ليحقق شرط امتثال النموذج للمعايير بغض النظر عن طبيعة نموذج التقييم.