ما هو قرار ضبط الايجارات في السعودية ولماذا يركّز على الرياض؟
قرار ضبط الايجارات يهدف إلى تنظيم العلاقة بين المؤجّر والمستأجر لتحقيق التوازن العقاري ومنع القفزات غير المبرّرة في الأسعار مع حفظ حقوق الطرفين. جوهر القرار داخل مدينة الرياض هو إيقاف الزيادة السنوية للأجرة في العقود السكنية والتجارية—القائمة والجديدة—لمدة خمس سنوات ابتداءً من 25 سبتمبر 2025، مع إلزام توثيق جميع العقود عبر برنامج إيجار وتحت إشراف الهيئة العامة للعقار.
في بقية مدن المملكة تُحدَّد الأجرة وفق العرض والطلب والاتفاق الموثّق، كي يظل السوق مرنًا. ويتكامل ذلك مع أدوات تنظيمية أخرى تشرحها منصة التوازن العقاري – الشروط وخطوات التسجيل بوصفها مرجعًا مهمًا للملاك والمستأجرين.
متى يبدأ تطبيق قرار ضبط الايجارات؟ وهل يشمل جميع المدن؟
- يبدأ وقف الزيادة السنوية في الرياض من 25/09/2025 ولمدة 5 سنوات.
- يشمل العقود السكنية والتجارية بشرط توثيقها إلكترونيًا عبر إيجار وتحت متابعة الهيئة العامة للعقار.
- في بقية المدن لا يوجد إيقاف عام؛ بل تُحدَّد الزيادات بالاتفاق الموثّق ضمن إطار قرار الايجار الجديد.
ولفهم كيف تتقاطع السياسات الضبطية مع زيادة المعروض، ينصح بالاطلاع على تحليل نظام رسوم الأراضي البيضاء: تعرّف على الأهداف وتأثيره.
هل يشمل القرار العقود الطويلة الموقّعة قبل صدوره؟
العقود الموثقة قبل صدور القرار لا تتأثر به، وتبقى الزيادات السنوية المكتوبة داخل العقد سارية. أما العقود الجديدة التي أُبرمت بعد القرار فهي تخضع للتثبيت، بمعنى أن قيمة الإيجار تبقى كما هي طوال مدة العقد دون زيادات.
| الحالة | مثال | النتيجة |
|---|---|---|
| قبل القرار | شخص استأجر شقة في عام 2023 لمدة 5 سنوات. الإيجار يبدأ بـ 100 ألف ريال في السنة الأولى، ثم 110 آلاف في الثانية، و 120 ألفاً في الثالثة… إلخ. | تستمر الزيادات المتفق عليها كما هي. |
| بعد القرار | شخص استأجر شقة في عام 2026 لمدة 5 سنوات بنفس الصيغة: يبدأ الإيجار بـ 100 ألف ريال ثم يزداد لاحقاً. | لا تُطبَّق الزيادات ويظل الإيجار ثابتاً عند 100 ألف ريال طوال مدة العقد. |
ما الفروق العملية بين الرياض وبقية المدن وفق قرار ضبط الايجارات؟
| البند التنظيمي | مدينة الرياض | بقية مدن المملكة |
|---|---|---|
| بداية التطبيق | وقف الزيادة السنوية بدءًا من 25 سبتمبر 2025 ولمدة 5 سنوات. | لا يوجد وقف عام؛ الزيادات حسب السوق والاتفاق الموثّق. |
| الزيادة السنوية للأجرة | موقوفة للعقود السكنية والتجارية (الجديدة والقائمة). | مسموحة بالاتفاق وتوثّق عبر إيجار. |
| تسعير العقار الشاغر | إن سبق تأجيره: تثبَّت على آخر عقد موثّق؛ وإن كانت جديدة: التسعير عند أول عقد بالاتفاق. | تسعير كل وحدة عند كل عقد جديد وفق التفاوض والسوق. |
| التجديد والإشعار | تجديد تلقائي ما لم يُخطر أحد الطرفين الآخر قبل 60 يومًا بعدم التجديد. | القاعدة نفسها معمول بها في جميع المدن. |
| عدم التجديد من قِبل المالك | حالات محددة: تأخر السداد، إساءة الاستخدام، أو حاجة المالك للسكن له/لقريب درجة أولى. | يُشترط إشعار 60 يومًا وتُطبّق الحالات النظامية المعتادة. |
هذا التمييز يحقق التوازن العقاري في العاصمة ويُبقي المدن الأخرى مرنة. وتستفيد هذه المرونة من محركات المعروض التي يناقشها ملف نظام رسوم الأراضي البيضاء على المدى المتوسط.
ماذا يعني تثبيت أجرة «العقار الشاغر» في الرياض؟
- إذا كانت الوحدة مؤجّرة سابقًا: تُثبَّت أجرتها عند قيمة آخر عقد موثّق طوال مدة تطبيق قرار ضبط الايجارات.
- إذا كانت الوحدة لم تُؤجَّر من قبل: تُحدَّد الأجرة باتفاق الطرفين عند العقد الأول.
يمنع ذلك القفزات غير المبررة ويُبقي تسعير الوحدات الجديدة واقعيًا بما ينسجم مع التوازن العقاري.
كيف أوثّق عقدي؟ وما فائدة التوثيق في «إيجار»؟
التوثيق عبر برنامج إيجار يمنح عقدك حجية إلكترونية وربطًا بخدمات السداد، ويُسهّل حل النزاعات لدى الجهات المختصة مثل الهيئة العامة للعقار. العقود غير الموثقة تفقد كثيرًا من الامتيازات، لذلك يُنصح بالمزامنة الدورية للعقود، ومتابعة تحديثات المنظومة الضبطية عبر منصة التوازن العقاري – الشروط وخطوات التسجيل.
ما حالات الاعتراض النظامية على القيمة الإيجارية في الرياض؟
يُتاح للمؤجر طلب مراجعة القيمة في حالات محدّدة، منها:
- تنفيذ تحسينات جوهرية أو ترميمات رفعت القيمة الموضوعية.
- ثبوت أن القيمة الحالية أقل من إيجارات مماثلة لوحدات مشابهة خلال عام 2024.
- صدور قرار لجنة مختصّة يعتمد تعديل القيمة وفق معايير معلنة.
هذه الضوابط تتكامل مع المحفزات التي تعالج جانب المعروض، كما يوضّح ملف نظام رسوم الأراضي البيضاء.
ما أثر قرار ضبط الايجارات على المالك والمستأجر؟
- على المالك: استقرار أعلى في الإشغال وتقليل جولات التفاوض السنوية، مع التركيز على الصيانة والخدمات لرفع الجاذبية بدل الاعتماد على الزيادات الدورية.
- على المستأجر: وضوح في الميزانية ومنع مفاجآت الزيادة السنوية داخل الرياض، مع بقاء فرص تفاوضية في المدن الأخرى. ولصياغة خطة متوازنة، اربط بين مفاهيم الضبط (كما في منصة التوازن العقاري) ومحفزات زيادة المعروض (كما في نظام رسوم الأراضي البيضاء).
كيف أستعد للاستفادة من قرار ضبط الايجارات؟
- توثيق أو نقل جميع العقود إلى إيجار.
- مراجعة تواريخ الانتهاء وإرسال/استلام إشعار عدم التجديد قبل 60 يومًا.
- حفظ سجل صيانة وفواتير؛ يساعد في أي اعتراض على القيمة أو نزاع.
- تجهيز النماذج النظامية عند الحاجة — اطّلع على أهمية نموذج إخلاء عقار من مستأجر لحفظ الحقوق لضمان سلاسة الإجراءات.
- قارن الأحياء والأسعار واستكشف بدائل تناسب ميزانيتك على منصة sa.aqar.fm، وفعّل تنبيهات العروض المطابقة.
الأسئلة الشائعة حول قرار ضبط الايجارات
ما هو القانون/النظام الجديد للإيجار؟
هو الإطار التنظيمي المتداول باسم قرار ضبط الايجارات: إيقاف الزيادة السنوية داخل الرياض لمدة 5 سنوات اعتبارًا من 25 سبتمبر 2025، مع إلزام التوثيق عبر إيجار وتحت إشراف الهيئة العامة للعقار. في المدن الأخرى، الزيادات ممكنة بالاتفاق الموثّق.
هل من حق المالك الجديد طرد المستأجر؟
لا. لا يجوز عدم التجديد في الرياض إلا في حالات محددة: تأخر السداد، إساءة الاستخدام، أو حاجة المالك للسكن له أو لقريب من الدرجة الأولى، مع إشعار 60 يومًا.
ما الجديد في الإيجارات غير السكنية؟
يشمل قرار ضبط الايجارات في الرياض العقود التجارية أيضًا بوقف الزيادة السنوية لمدة 5 سنوات. خارج الرياض، تُحدَّد الأجرة بالاتفاق مع وجوب التوثيق في إيجار.
هل يحق لصاحب العقار رفع الإيجار كل سنة؟
في الرياض: لا خلال مدة تطبيق القرار.
في المدن الأخرى: نعم إذا اتُّفق على ذلك عند التجديد أو توقيع عقد جديد وتم توثيقه.
ما مدة عقود إيجار الأماكن غير السكنية؟
بحسب ما يتفق عليه الطرفان. الأهم: التوثيق الرقمي في إيجار والالتزام بإشعار 60 يومًا قبل عدم التجديد.
هل قرار الايجار الجديد نافذ الآن؟
آلية الوقف السنوي للزيادة في الرياض تبدأ من 25/09/2025. حتى ذلك التاريخ، تطبق شروط العقود الحالية كما وُقّعت.
هل يشمل القرار العقود الطويلة الموقّعة قبل صدوره؟
لا؛ العقود الممتدة السابقة مستثناة وتستمر زياداتها المجدولة حتى نهاية مدتها. عند التجديد بعد تاريخ النفاذ تسري أحكام القرار.
كيف أقدّم شكوى أو أستفسر؟
عبر قنوات إيجار أو الهيئة العامة للعقار؛ أرفق عقدك الموثّق والمستندات المؤيدة لتسريع المعالجة. وللاستعداد المسبق لحالات الإخلاء، راجع أهمية نموذج إخلاء عقار من مستأجر لحفظ الحقوق.
ختاماً
قرار ضبط الايجارات يمنح سوق الرياض استقرارًا سعريًا لخمس سنوات ويُبقي بقية المدن مرنة وفق آليات السوق، ما يعزز التوازن العقاري ويصون حقوق الأطراف عبر التوثيق في إيجار ومتابعة تحديثات الهيئة العامة للعقار. لاستكشاف وحدات تناسب ميزانيتك أو لتسويق عقارك لمستأجرين جادّين، انطلق الآن عبر منصة sa.aqar.fm، وتابع المستجدات والعروض عبر حساب عقار على إكس.
