Suudi Tapu Senedi Nasıl Doğrulanır? Pratik Rehber
Suudi Arabistan’da bir gayrimenkul satın almak veya kiralamak, pazarlık ya da ödeme konuşmadan önce tek bir vazgeçilmez işlemi gerektirir: tapu senedinin geçerli ve gerçek olduğunu doğrulamak. İster villa, ister daire, ister arsa, ister ticari birim olsun; nereden kontrol edeceğinizi, hangi verileri toplayacağınızı ve hangi kırmızı bayraklardan kaçınacağınızı bildiğinizde süreç oldukça nettir. Bu rehber; özgünlüğü, mülkiyeti ve takyidatları (ipotek/şerh vb.) doğrulamak için pratik ve güncel adımları anlatır—üstelik bir riyal bile ödemeden önce kullanabileceğiniz bir uyum (compliance) kontrol listesiyle. Yabancıların hangi koşullarda neyi satın alabileceğine dair daha geniş çerçeve için şu başlangıç rehberine bakın: Suudi Arabistan’da yabancılar için mülkiyet rehberi.
Suudi tapu senedi tam olarak nedir?
Suudi tapu senedi (bazı kaynaklarda “enstrüman” olarak da geçer), yargı makamlarınca düzenlenen ve kayda alınan resmi mülkiyet belgesidir. Modern tapular çoğunlukla elektroniktir ve üzerinde QR kod ile enstrüman numarası bulunur. Geçerli bir tapu, şu unsurları bir araya getirir:
- Malikin yasal kimliği (ad-soyad ve ulusal kimlik / iqama / ticari sicil (CR) numarası).
- Gayrimenkul tanımı (parsel/ada bilgisi, plan numarası, şehir/belediye, sınırlar ve alan).
- Takyidat durumu (ör. ipotek, haciz/rehin, intifa, vakıf).
- Düzenlenme tarihi ve varsa değiştirme/yerine geçen enstrüman bilgileri.
Yabancı bir alıcı olarak uygunluk ve zamanlamayı değerlendirirken tapu doğrulaması yapıyorsanız, şu Arapça içerik politika bağlamı açısından faydalı olabilir: Suudi olmayanların gayrimenkul edinimi.
Doğrulama öncesi toplamanız gereken veriler
| Öğe | Nerede bulunur? | Neden önemli? |
|---|---|---|
| Enstrüman (tapu) numarası | Tapu PDF’i veya çıktısı | Resmî sistemlerde sorgu için temel kimlik |
| Malik ID (ulusal/iqama/CR) | Satıcı/kiraya veren veya ajans dosyası | Resmî kayıttaki malik ile çapraz kontrol sağlar |
| Gayrimenkul tanımlayıcıları | Parsel/ada, plan numarası, mahalle/şehir | Aldığınız parsel ile tapudaki parselin aynı olduğunu garanti eder |
| Tapu tarihi / düzenleyen birim | Tapu üzerinde | Değiştirilmiş/yerine geçen tapuları izlemek için yararlı |
| QR kod (e-tapu için) | Belge üzerinde | Hızlı özgünlük taraması ve kayıt ekranına erişim |
| Satıcının açıkladığı takyidatlar | Satış paketi veya aracılık notu | Resmî takyidat durumuyla mutlaka uyumlu olmalı |
Adım adım: Suudi tapu senedi nasıl doğrulanır?
1) Elinizdeki belgeyle başlayın
- Tapunun elektronik olmasını (tercihen) ve QR kod taşımasını kontrol edin.
- Malik adı/ID ve gayrimenkul tanımının (parsel, plan, alan, sınırlar) eksiksiz ve kendi içinde tutarlı olduğundan emin olun.
2) Enstrümanı doğrulamak için resmî e-servisleri kullanın
Enstrüman numarası ve malik ID elinizde olsun. Şunları doğrulayın:
- Tapu kaydı mevcut ve aktif mi (iptal edilmemiş, yerine yenisi gelmemiş)?
- Resmî kayıttaki malik, satıcı/kiraya veren ile aynı mı?
- Parsel/plan/şehir bilgileri dosyanızdaki tapu ile birebir uyuşuyor mu?
- Her türlü takyidat (ipotek, haciz/rehin, vakıf vb.) doğru şekilde görünüyor ve beyan edilmiş mi?
İpucu: Tapuda QR kod varsa doğrudan tarayın; doğrulama ekranındaki alanları PDF/çıktı ile satır satır karşılaştırın.
3) Takyidatları ve “deal-breaker”ları netleştirin
Özellikle şunlara dikkat edin:
- Kapanışta kaldırılması veya hukuken devredilmesi gereken ipotek/hacizler.
- Kullanımı, satışı veya finansmanı sınırlayabilen vakıf (Waqf) kısıtları.
- Hisseli mülkiyet (ör. paylı tapu) durumlarında tüm hak sahiplerinin onay gerektirmesi.
- Yerine geçen enstrümanlar: elinizdeki tapunun en güncel sürüm olduğundan emin olun.
4) Tapuyu fiziki parsel ile eşleştirin
- Plan numarası ve parsel/ada bilgileriyle belediye haritasında konumu teyit edin (aracınız, harita uzmanı/ölçümcü veya geliştirici üzerinden).
- Master planlı bir toplulukta alım yapıyorsanız, birim/parsel ID’yi geliştiricinin teslim dosyası ve tamamlanma belgeleriyle doğrulayın.
5) Kanıtları ve ekran görüntülerini saklayın
- Doğrulama sonuçlarının PDF’lerini ve ekran görüntülerini “deal room” klasörünüzde saklayın.
- Aracınızdan/avukatınızdan bu dosyaların satış sözleşmesine (SPA) veya kira paketine eklenmesini isteyin.
Doğrulama yanında daha geniş piyasa motivasyonlarını da analiz ediyorsanız, şu içerik iyi bir tamamlayıcıdır: Yabancı yatırımcılar 2026’da neden Suudi Arabistan’ı seçiyor?.
Ek inceleme gerektiren kırmızı bayraklar
- Tapu ile satıcı/kiraya veren arasında isim uyumsuzluğu (yazım hataları dahil).
- Enstrüman durumu “değiştirildi”, “iptal edildi” veya “işlemde” görünüyor.
- Takyidatlar resmî kayıtta var ama term sheet/SPA’da yok.
- Alan veya sınırlar, saha planı ya da ölçümle tutarsız.
- Birden fazla tapu sürümü dolaşıyor: daima en güncel resmî kopyada ısrar edin.
Tablo: Doğrulama kanalları (tek bakışta)
| Kanal | Neyi doğrular? | Tipik girdiler | Ne zaman kullanılır? |
|---|---|---|---|
| Resmî tapu doğrulama e-servisi | Enstrüman durumu, malik, parsel ID’leri, takyidatlar | Enstrüman numarası, malik ID | Her satın alma/kiralama; ödeme öncesi mutlaka |
| E-tapudaki QR taraması | Özgünlük ve hızlı sorgu | Akıllı telefon kamerası | Yer gösteriminde veya pazarlıkta hızlı kontrol |
| Belediye/ölçümcü harita kontrolü | Harita düzeyinde parsel eşleşmesi (parsel/plan) | Plan & parsel numaraları, bölge | Tapunun tam olarak doğru yeri anlattığını doğrulamak için |
| Geliştirici kayıtları (yeni projeler) | Birim/parsel teslim detayları, tamamlanma | Birim ID, bina/proje adı | Maketten alım veya yeni topluluklarda |
Herhangi bir kanalda çelişkili sonuç çıkarsa, ilerlemeyi durdurun ve bir avukat/noter aracılığıyla kayıtları uzlaştırmadan devam etmeyin.
Uyum (compliance) kontrol listesi
- QR kodu ve enstrüman numarası görünen en güncel elektronik tapu
- Malik ID’nin resmî kayıttaki kişi/kurumla eşleşmesi
- Parsel/plan/mahalle detaylarının harita ve ölçümle uyuşması
- Takyidatların (ipotek/haciz/vakıf) SPA veya kira sözleşmesiyle uzlaştırılması
- Doğrulama sonuçlarının ekran görüntüsü/PDF olarak saklanması
- Kapanış sırasının netleşmesi (ipotek kaldırma, harç/vergi, tescil)
- Ödeme korumasının kurulması (escrow/banka çeki/tescille eş zamanlı transfer)
Uygulama örneği: örnek bir iş akışı
- Satıcı/kiraya veren veya geliştiriciden en güncel e-tapuyu talep edin.
- QR kodu tarayın ve enstrüman durumu ile maliki çapraz kontrol edin.
- Resmî e-serviste enstrüman numarası ve malik ID ile detayları ve takyidatları doğrulayın.
- Parseli belediye planıyla eşleştirin (parsel/plan/mahalle).
- Takyidatları çözün (ör. kapanışta ipotek fek yazısı ve tescile işlenmesi).
- Kanıtları arşivleyin: doğrulama çıktıları SPA/kira dosyasında saklansın.
- Belirlenen sıra ve ödeme yöntemiyle kapanışı yapın ve tescili tamamlayın.
SSS
1) Suudi tapusunun gerçek olduğunu en hızlı nasıl anlarım?
Resmî tapu doğrulama e-servisini enstrüman numarasıyla (gerekirse malik ID ile) kullanın. Tapu elektroniksa QR kod taraması da hızlı bir kısayoldur.
2) Artık tüm tapularda QR kod var mı?
Çoğu modern e-tapuda vardır. Sizde yoksa, en güncel enstrümana sahip olduğunuzu teyit edin ve enstrüman numarasıyla çevrimiçi doğrulayın.
3) Sadece malikin adıyla doğrulama yapabilir miyim?
Hayır. Enstrüman numarasını edinmeniz gerekir; sadece isim ile güvenilir resmî sorgu yapılamaz.
4) Hangi takyidatlara bakmalıyım?
İpotek, haciz/rehin, intifa, uzun süreli kira ve vakıf (Waqf) işaretleri. Her takyidat sözleşme ve kapanış adımlarında ele alınmalıdır.
5) Tapuyu doğru parsel ile nasıl eşleştiririm?
Plan numarası, parsel/ada ve mahalle bilgileriyle belediye haritasından doğrulayın veya lisanslı bir ölçümcü ile teyit edin.
6) Satıcının adı tapuyla uyuşmazsa ne yapmalıyım?
Durun. Düzeltilmiş evrak veya yetki belgesi (ör. vekâletname) isteyin. Kayıtlı malik satıcıyla uyuşmadan ödeme yapmayın.
7) Tapuda ipotek varsa nasıl yönetmeliyim?
Kapanışı, tescil anında ipoteğin fekki (veya yasal devri) kayda işlenecek şekilde şartlandırın; sözlü beyanla yetinmeyin.
8) Değiştirilmiş veya iptal edilmiş tapular sık olur mu?
Parsel düzenlemesi (re-plat) veya eski tapunun yenisiyle değiştirilmesi durumlarında görülebilir. Her zaman güncel statüyü çevrimiçi doğrulayın.
9) Kiracılar da tapu doğrulamasına güvenebilir mi?
Evet. Malik ve takyidat doğrulaması, yetkisiz kiralama riskini azaltır ve gerçek hak sahibini doğrular.
10) Dosyam için hangi kanıtları saklamalıyım?
Tapu PDF’i, doğrulama ekran görüntüleri, parsel haritaları/ölçümleri, takyidat kaldırma belgeleri ve kapanış sonrası tescilli nihai enstrüman.
Conclusion
Doğrulamayı her işlemde sistematik, dijital-öncelikli bir adım olarak görün. Doğru tanımlayıcıları toplayın, resmî e-servislerle statü ve mülkiyeti teyit edin, takyidatları uzlaştırın ve kanıtları sözleşmelerinizle birlikte saklayın. Sürekli rehberler, piyasa bağlamı ve kontrol listeleri için Aqar Blog’u yer imlerine ekleyin ve X’te Aqar’ı takip edin: @aqarapp.