सऊदी अरब में प्रॉपर्टी का नेट प्रॉफिट कैसे निकालें? (फॉर्मूला, खर्चों की सूची और कॉपी-पेस्ट उदाहरण)
सऊदी अरब में किसी प्रॉपर्टी से नेट प्रॉफिट निकालना उतना मुश्किल नहीं जितना दिखता है—जब आप इसे कुछ साफ़ चरणों में बाँट देते हैं: पहले आय का अनुमान लगाइए, फिर सभी नियमित/दोहराए जाने वाले खर्च घटाइए, उसके बाद फाइनेंसिंग और कैपिटल कॉस्ट (CapEx) जोड़िए, और अंत में अलग-अलग परिदृश्यों से अपने नंबरों का “स्ट्रेस टेस्ट” कीजिए। यह गाइड सरल भाषा, तालिकाओं और एक काम किए गए उदाहरण के साथ है जिसे आप अपार्टमेंट, विला या छोटे कमर्शियल यूनिट्स के लिए कॉपी कर सकते हैं।
प्लानिंग के लिए मददगार संदर्भ: कंपनी सेटअप करने से खर्च और टैक्स रिकॉर्ड करने का तरीका बदल सकता है—यह प्रैक्टिकल एक्सप्लेनर देखें: विदेशियों के लिए सऊदी अरब में रियल एस्टेट कंपनी स्थापित करना। आगे की तैयारी के लिए यह टैक्स प्लानिंग प्लेबुक भी देखें, और किसी भी भुगतान से पहले ओनरशिप डॉक्युमेंट्स ज़रूर सत्यापित करें: सऊदी टाइटल डीड कैसे जाँचें।
मुख्य फॉर्मूला (सरल रखें)
नेट प्रॉफिट (वार्षिक) = नेट ऑपरेटिंग इनकम (NOI) – वार्षिक डेब्ट सर्विस – CapEx रिज़र्व – टैक्स/वैधानिक शुल्क
जहाँ:
- ग्रॉस रेंटल इनकम = मासिक किराया × 12 (फ्री-रेंट अवधि घटाकर)
- वैकेंसी & क्रेडिट लॉस = संभावित किराए का वह % जो आप खोने की उम्मीद करते हैं (जैसे 5–8%)
- ऑपरेटिंग एक्सपेंसेज़ = सर्विस चार्ज/मेंटेनेंस, प्रॉपर्टी मैनेजमेंट, आपकी तरफ़ से भुगतान की गई यूटिलिटी, इंश्योरेंस, HOA, रूटीन रिपेयर, परमिट, विज्ञापन
- NOI = (ग्रॉस रेंटल इनकम – वैकेंसी) – ऑपरेटिंग एक्सपेंसेज़
- वार्षिक डेब्ट सर्विस = लोन की प्रिंसिपल + इंटरेस्ट (यदि लोन हो)
- CapEx रिज़र्व = गैर-रूटीन बड़े आइटम्स के लिए अलग रखी गई राशि (जैसे AC रिप्लेसमेंट, लिफ्ट ओवरहॉल, फ़साड वर्क)
त्वरित तालिका: कौन-कौन से आइटम शामिल करें (और कहाँ)
| लाइन | क्या शामिल करें | किसमें जाता है |
|---|---|---|
| प्राप्त किराया | बेस रेंट, पार्किंग/स्टोरेज फीस, पेट फीस, फर्निश्ड प्रीमियम | ग्रॉस रेंटल इनकम |
| वैकेंसी & बैड डेब्ट | टेनेंट बदलने के बीच सामान्य खाली अवधि, वसूल न हुआ किराया | वैकेंसी & क्रेडिट लॉस |
| मैनेजमेंट & लीज़िंग | प्रॉपर्टी मैनेजर फीस, लीज़िंग कमीशन | ऑपरेटिंग एक्सपेंसेज़ |
| बिल्डिंग चार्जेज़ | सर्विस चार्ज/HOA, कॉमन यूटिलिटी, क्लीनिंग, सिक्योरिटी | ऑपरेटिंग एक्सपेंसेज़ |
| रिपेयर & मेंटेनेंस | रूटीन फिक्स, फ़िल्टर, छोटे उपकरण | ऑपरेटिंग एक्सपेंसेज़ |
| इंश्योरेंस & परमिट | लैंडलॉर्ड पॉलिसी, म्यूनिसिपल फीस, साइनएज, लाइसेंसिंग | ऑपरेटिंग एक्सपेंसेज़ |
| यूटिलिटी (लैंडलॉर्ड-पेड) | पानी/बिजली यदि टेनेंट को री-बिल न हो | ऑपरेटिंग एक्सपेंसेज़ |
| लोन पेमेंट्स | प्रिंसिपल + इंटरेस्ट | वार्षिक डेब्ट सर्विस |
| मेजर रिप्लेसमेंट | AC कम्प्रेसर, रूफ, लिफ्ट, बड़े इंटीरियर वर्क | CapEx रिज़र्व |
| टैक्स/फीस | आय/मालिकाना हक से जुड़े वैधानिक या रजिस्ट्री/फाइलिंग शुल्क | टैक्स/वैधानिक शुल्क |
टिप: ऑपरेटिंग बनाम कैपिटल कॉस्ट अलग रखें। रूटीन पेंट = OPEX। पूरी किचन रिप्लेसमेंट = CapEx।
वर्क्ड उदाहरण (बड़े शहर में अपार्टमेंट)
मान्यताएँ (उदाहरण हेतु):
- मासिक किराया: 6,500 SAR
- अपेक्षित वैकेंसी: संभावित किराए का 6%
- ऑपरेटिंग खर्च: 1,650 SAR/माह (मैनेजर: वसूल किराए का 8% ≈ 520 SAR, सर्विस चार्ज 700 SAR, इंश्योरेंस 80 SAR, रूटीन रिपेयर 350 SAR)
- मॉर्टगेज: 1.1m SAR, 6.5% ब्याज, 20-वर्ष अमोर्टाइज़ेशन → वार्षिक डेब्ट सर्विस ≈ 100,000 SAR
- CapEx रिज़र्व: 6,000 SAR/वर्ष
- टैक्स/वैधानिक शुल्क: 2,000 SAR/वर्ष (उदाहरण; अपनी संरचना/लोकेशन अनुसार)
स्टेप 1 — ग्रॉस इनकम
- संभावित किराया: 6,500 × 12 = 78,000 SAR
- वैकेंसी (6%): 78,000 × 0.06 = 4,680 SAR
- इफेक्टिव ग्रॉस इनकम (EGI): 78,000 − 4,680 = 73,320 SAR
स्टेप 2 — ऑपरेटिंग खर्च
- मासिक OPEX 1,650 × 12 = 19,800 SAR
- NOI = 73,320 − 19,800 = 53,520 SAR
स्टेप 3 — फाइनेंसिंग & कैपिटल के बाद
- माइनस वार्षिक डेब्ट सर्विस: 100,000 SAR
- माइनस CapEx रिज़र्व: 6,000 SAR
- माइनस टैक्स/फीस: 2,000 SAR
नेट प्रॉफिट (वार्षिक) = 53,520 − 100,000 − 6,000 − 2,000 = −54,480 SAR (डेब्ट सर्विस के बाद घाटा)
इसका मतलब: फाइनेंसिंग के बाद इनकम प्रॉपर्टीज़ में परिणाम नेगेटिव हो सकता है, भले ही NOI अच्छा हो। इसलिए कई निवेशक दो आंकड़े रखते हैं:
- अन-लेवर्ड नेट (डेब्ट को अनदेखा करें): 45,520 SAR (NOI − CapEx − टैक्स)
- लेवर्ड नेट (डेब्ट सहित): −54,480 SAR
कॅश खरीद बनाम फाइनेंस्ड खरीद की तुलना के लिए दोनों का उपयोग करें।
मुख्य परफॉर्मेंस रेशियो (डील को “सैनिटी-चेक” करें)
| मेट्रिक | फॉर्मूला | प्रैक्टिकल नियम |
|---|---|---|
| ग्रॉस यील्ड | वार्षिक किराया ÷ खरीद कीमत | केवल त्वरित स्क्रीन (खर्च नहीं) |
| नेट यील्ड | NOI ÷ खरीद कीमत | ज्यादा वास्तविक; सब-मार्केट औसत से तुलना |
| कैश-ऑन-कैश | लेवर्ड नेट प्रॉफिट ÷ निवेशित कैश | आपके व्यक्तिगत लक्ष्य रिटर्न से बेहतर |
| DSCR | NOI ÷ वार्षिक डेब्ट सर्विस | ≥ 1.20 अधिक सुरक्षित |
| एक्सपेंस रेशियो | ऑपरेटिंग खर्च ÷ EGI | ट्रेंड देखें; उछाल = रेड फ्लैग |
सेंसिटिविटी टेस्ट (वैकेंसी और रेट बदलाव)
| परिदृश्य | वैकेंसी | ब्याज दर | नेट प्रॉफिट (वार्षिक) |
|---|---|---|---|
| बेस केस | 6% | 6.5% | −54,480 SAR |
| मजबूत लीज़िंग | 3% | 6.5% | −52,140 SAR |
| री-फाइनेंस बेहतर | 6% | 5.5% | −43,680 SAR |
| दोनों बेहतर | 3% | 5.5% | −41,340 SAR |
| कॅश खरीद | 6% | 0% | 45,520 SAR |
टेकअवे: दो सबसे बड़े लीवर—वैकेंसी और फाइनेंसिंग। किसी एक में सुधार परिणाम बदल सकता है।
अपना मिनी-कैलकुलेटर बनाएं (5 स्टेप)
- आय लिखें: मासिक किराया (पार्किंग, स्टोरेज, फर्निशिंग प्रीमियम जोड़ें)।
- वैकेंसी लागू करें: साइन लीज़ न हो तो 5–8% चुनें।
- OPEX जोड़ें: मैनेजर फीस, सर्विस चार्ज, इंश्योरेंस, रूटीन मेंटेनेंस, लैंडलॉर्ड-पेड यूटिलिटी, परमिट।
- CapEx रिज़र्व जोड़ें: अपार्टमेंट के लिए सालाना 0.5–1.5 महीने का किराया व्यावहारिक रेंज है।
- फाइनेंसिंग & फीस जोड़ें: लोन की वार्षिक पेमेंट और किसी भी वैधानिक फीस को प्लग-इन करें।
इसे एक पेज की शीट की तरह सेव करें और हर लीज़ साइकिल में अपडेट करें।
सऊदी एसेट्स के लिए प्रैक्टिकल टिप्स
- पहले टाइटल, फिर पैसा: डिपॉज़िट से पहले इलेक्ट्रॉनिक टाइटल डीड की पुष्टि करें और प्लॉट डिटेल मैच करें। गाइड: टाइटल डीड सत्यापन।
- कंपनी बनाम व्यक्ति: कुछ निवेशक बैंकिंग/रिपोर्टिंग/स्केलिंग के लिए लोकल कंपनी के जरिए होल्ड करते हैं—तुलना के लिए: कंपनी सेटअप।
- टैक्स/फीस की अग्रिम योजना: फाइलिंग, ई-इनवॉइसिंग, क्रॉस-बॉर्डर चार्ज नेट रिज़ल्ट बदल सकते हैं; मदद: टैक्स प्लानिंग गाइड।
आम गलतियाँ जिनसे बचें
- ग्रॉस किराए को प्रॉफिट मानना। वैकेंसी, OPEX, CapEx और फाइनेंसिंग घटाएँ।
- CapEx को कम आँकना। AC/लिफ्ट जैसी चीज़ें साल की कमाई खा सकती हैं—पहले से रिज़र्व रखें।
- छोटी फीस नजरअंदाज करना। इंश्योरेंस, परमिट, लिस्टिंग, यूटिलिटी जोड़कर बड़ा बनता है।
- कोई बफर नहीं। 2–3 महीने के खर्च कैश में रखें।
- सिर्फ एक साल सोचना। कम से कम 3 साल का मॉडल बनाएँ।
FAQs
1) नेट प्रॉफिट का सबसे तेज़ अनुमान कैसे लगाएँ?
NOI से शुरू करें (किराया − वैकेंसी − OPEX), फिर डेब्ट, CapEx रिज़र्व और टैक्स/फीस घटाएँ।
2) वैकेंसी कितनी मानूँ?
सॉलिड लीज़/हिस्ट्री न हो तो 5–8%।
3) क्या सर्विस चार्ज ऑपरेटिंग खर्च हैं?
हाँ। यदि आप इसे टेनेंट पर पास-थ्रू नहीं कर सकते, तो यह OPEX है।
4) क्या डिप्रिसिएशन जोड़ना चाहिए?
कॅश प्रॉफिट निर्णय के लिए नहीं; अकाउंटिंग/टैक्स के लिए अपने स्ट्रक्चर के नियम देखें।
5) CapEx रिज़र्व कितना रखें?
अपार्टमेंट के लिए सालाना 0.5–1.5 महीने का किरा