Comment calculer le profit net d’un bien immobilier en Arabie saoudite
Calculer le profit net d’un bien immobilier en Arabie saoudite est plus simple qu’il n’y paraît, dès que vous le décomposez en quelques étapes claires : estimer les revenus, soustraire tous les coûts récurrents, intégrer le financement et les dépenses en capital, puis « tester » vos chiffres avec des scénarios. Ce guide utilise un langage simple, des tableaux et un exemple chiffré que vous pouvez copier pour des appartements, des villas ou de petites unités commerciales.
Contexte utile pour votre planification : créer une société peut changer la façon dont vous enregistrez les dépenses et les taxes—voir cet explicatif pratique sur la création d’une société immobilière pour les étrangers. Pensez aussi à l’anticipation avec ce guide de planification fiscale, et vérifiez toujours les documents de propriété grâce à ce guide rapide sur la vérification d’un titre de propriété saoudien.
La formule de base (gardez-la simple)
Profit net (annuel) = Revenu net d’exploitation (NOI) – Service annuel de la dette – Réserve CapEx – Taxes / frais statutaires
Où :
- Revenu locatif brut = loyer mensuel × 12 (moins les périodes de gratuité)
- Vacance & pertes de loyers = % du loyer potentiel que vous prévoyez de perdre (ex. 5–8%)
- Charges d’exploitation = charges de service, maintenance, gestion locative, utilities que vous payez, assurance, HOA/syndic, réparations courantes, permis, publicité
- NOI = (revenu locatif brut – vacance) – charges d’exploitation
- Service annuel de la dette = capital + intérêts payés sur le prêt (s’il existe)
- Réserve CapEx = montant mis de côté pour les éléments non récurrents (ex. remplacement de climatisation, rénovation d’ascenseur, travaux de façade)
Tableau express : éléments à inclure (et où les classer)
| Ligne | Inclure | À classer dans |
|---|---|---|
| Loyers encaissés | Loyer de base, frais de parking/stockage, frais animaux, surcoût meublé | Revenu locatif brut |
| Vacance & impayés | Temps normal entre deux locataires, loyers non recouvrés | Vacance & pertes de loyers |
| Gestion & commercialisation | Honoraires du gestionnaire, commissions de location | Charges d’exploitation |
| Charges d’immeuble | Charges de service/HOA, utilities communes, ménage, sécurité | Charges d’exploitation |
| Réparations & maintenance | Petites réparations, filtres, petits équipements | Charges d’exploitation |
| Assurance & permis | Assurance bailleur, frais municipaux, enseigne, licences | Charges d’exploitation |
| Utilities (payées par le bailleur) | Eau/électricité si non refacturées au locataire | Charges d’exploitation |
| Paiements du prêt | Capital + intérêts | Service annuel de la dette |
| Remplacements majeurs | Compresseurs de clim, toiture, ascenseurs, gros rafraîchissements | Réserve CapEx |
| Taxes/frais | Frais statutaires ou d’enregistrement liés au revenu ou à la détention | Taxes / frais statutaires |
Astuce : séparez bien les charges d’exploitation (OPEX) et les coûts en capital (CapEx). Peinture courante = OPEX. Remplacement complet d’une cuisine = CapEx.
Exemple chiffré (appartement dans une grande ville)
Hypothèses (illustratives) :
- Loyer mensuel : 6 500 SAR
- Vacance attendue : 6% du loyer potentiel
- Charges d’exploitation : 1 650 SAR/mois (gestion 8% des loyers encaissés ≈ 520 SAR, charges de service 700 SAR, assurance 80 SAR, réparations courantes 350 SAR)
- Crédit : 1,1 M SAR à 6,5%, amortissement 20 ans → service annuel de la dette ≈ 100 000 SAR
- Réserve CapEx : 6 000 SAR/an
- Taxes/frais statutaires : 2 000 SAR/an (valeur illustrative ; ajustez selon votre structure et votre localisation)
Étape 1 — Revenu brut
- Loyer potentiel : 6 500 × 12 = 78 000 SAR
- Vacance (6%) : 78 000 × 0,06 = 4 680 SAR
- Revenu brut effectif (EGI) : 78 000 − 4 680 = 73 320 SAR
Étape 2 — Charges d’exploitation
- OPEX mensuelles 1 650 × 12 = 19 800 SAR
- NOI = 73 320 − 19 800 = 53 520 SAR
Étape 3 — Après financement & capital
- Moins le service annuel de la dette : 100 000 SAR
- Moins la réserve CapEx : 6 000 SAR
- Moins taxes/frais : 2 000 SAR
Profit net (annuel) = 53 520 − 100 000 − 6 000 − 2 000 = −54 480 SAR (perte après service de la dette)
Ce que cela signifie : un bien de rendement peut être négatif après financement même si le NOI est solide. Beaucoup d’investisseurs suivent deux chiffres :
- Net sans levier (sans dette) : 45 520 SAR (NOI − CapEx − taxes)
- Net avec levier (avec dette) : −54 480 SAR
Utilisez les deux pour comparer un achat comptant vs un achat financé.
Ratios de performance clés (pour valider votre deal)
| Indicateur | Formule | Bonne règle pratique |
|---|---|---|
| Rendement brut | Loyer annuel ÷ prix d’achat | Filtre rapide uniquement (ignore les coûts) |
| Rendement net | NOI ÷ prix d’achat | Plus réaliste ; comparez aux moyennes du sous-marché |
| Cash-on-Cash | Profit net avec levier ÷ cash investi | Visez au-dessus de votre seuil de rendement personnel |
| DSCR | NOI ÷ service annuel de la dette | ≥ 1,20 est plus sûr pour les prêteurs |
| Ratio de charges | Charges d’exploitation ÷ EGI | Suivez la tendance ; une hausse = signal d’alerte |
Test de sensibilité (vacance et variations de taux)
| Scénario | Vacance | Taux d’intérêt | Profit net (annuel) |
|---|---|---|---|
| Cas de base | 6% | 6,5% | −54 480 SAR |
| Location solide | 3% | 6,5% | −52 140 SAR |
| Refinancement améliore | 6% | 5,5% | −43 680 SAR |
| Les deux s’améliorent | 3% | 5,5% | −41 340 SAR |
| Achat comptant | 6% | 0% | 45 520 SAR |
À retenir : deux leviers comptent le plus—la vacance et le financement. Améliorer l’un ou l’autre peut changer fortement le résultat.
Créez votre mini-calculateur (5 étapes)
- Listez les revenus : loyer mensuel (plus parking, stockage, surcoût meublé).
- Appliquez la vacance : choisissez 5–8% sauf si vous avez des baux signés.
- Totalisez les OPEX : gestion, charges de service, assurance, maintenance courante, utilities payées par le bailleur, permis.
- Ajoutez la réserve CapEx : 0,5 à 1,5 mois de loyer par an est une plage pratique pour les appartements.
- Ajoutez financement & frais : renseignez les paiements annuels de votre prêt et les frais statutaires liés à la détention/au revenu.
Gardez-le sur une page et mettez-le à jour à chaque cycle de location.
Conseils pratiques pour les actifs saoudiens
- Titre d’abord, argent ensuite : confirmez toujours un titre de propriété électronique et faites correspondre les détails de la parcelle avant tout dépôt. Checklist ici : vérifier un titre saoudien.
- Société vs particulier : certains investisseurs détiennent les actifs via une société locale (banques, reporting, scalabilité). Comparez avantages/inconvénients avec : créer une société immobilière.
- Anticipez taxes/frais : calendriers de dépôt, e-facturation, charges transfrontalières peuvent impacter le net ; ce guide de planification fiscale aide à bâtir une traçabilité solide.
Erreurs courantes à éviter
- Confondre loyer brut et profit. Déduisez toujours vacance, OPEX, CapEx et financement.
- Sous-estimer le CapEx. Climatisation et ascenseur peuvent effacer une année—réservez tôt.
- Ignorer les petits frais. Assurance, permis, diffusion d’annonces, utilities bailleur s’additionnent.
- Aucun coussin. Gardez 2–3 mois de charges en cash pour les imprévus.
- Vision à un an. Modélisez au moins 3 ans avec une croissance de loyer conservatrice.
FAQs
1) Quel est le moyen le plus rapide d’estimer le profit net ?
Partez du NOI (loyer − vacance et OPEX), puis soustrayez dette, réserve CapEx et taxes/frais.
2) Quel taux de vacance dois-je utiliser ?
Utilisez 5–8% sauf si vous avez des baux fermes et un historique locatif solide.
3) Les charges de service font-elles partie des OPEX ?
Oui. Les charges immeuble/HOA et utilities des parties communes sont des OPEX si vous ne pouvez pas les refacturer au locataire.
4) Dois-je inclure l’amortissement ?
Pour décider du cash profit, non. Pour la comptabilité/fiscalité, suivez les règles de votre structure.
5) Quelle taille pour la réserve CapEx ?
Une plage pratique est 0,5–1,5 mois de loyer par an pour un appartement ; ajustez à la hausse si l’immeuble est ancien.
6) Comment comparer rapidement deux biens ?
Calculez le rendement net (NOI ÷ prix) et le cash-on-cash (net avec levier ÷ cash investi) en gardant les mêmes hypothèses.
7) Et si je loue en courte durée ?
Attendez-vous à des OPEX plus élevées (ménage, turnover, utilities) et à une vacance plus importante.
8) Créer une société change-t-il le profit net ?
Cela peut impacter la banque, le suivi des dépenses et les coûts de conformité. Voir : créer une société immobilière.
9) Comment les taxes affectent-elles mon chiffre ?
Tout dépend de la détention et de l’activité. Ajoutez une ligne taxes/frais et lisez ce guide de planification fiscale.
10) Que faire avant de payer un dépôt ?
Vérifiez la propriété et les charges/inscriptions via ce guide : vérifier un titre saoudien.
Conclusion
Votre profit net dépend de quelques étapes disciplinées : projeter le loyer, déduire la vacance et les coûts réels, réserver pour les gros remplacements, et tester l’effet du financement. Gardez un calculateur d’une page, vérifiez le titre, et planifiez tôt votre structure et vos obligations pour que vos chiffres tiennent dans le temps. Pour d’autres guides, outils et checklists, enregistrez le Blog Aqar et suivez Aqar sur X pour des threads et mises à jour : @aqarapp.