Suudi Arabistan’da Emlak Vergilendirmesi: Yıllık Vergi Yok, Hangi Bedeller Var?
Suudi Arabistan, konut veya ticari gayrimenkuller için geleneksel anlamda yıllık (düzenli) bir emlak vergisi uygulamaz. Gayrimenkul elde tutma maliyetleri; işlem bazlı vergiler, kullanım bazlı ücretler ve belirli koşullarda uygulanan hedefli harç/vergiler etrafında şekillenir. Bu çerçeve hem yerli hem de yabancı mülk sahipleri için geçerlidir ve gayrimenkul maliyetlerinin zaman içinde nasıl değerlendirileceğini belirler.
Suudi Arabistan’da emlak vergilendirmesinin genel yapısı
Suudi Arabistan’daki emlak vergilendirmesi, piyasa değerine bağlı yıllık tekrarlayan bir tahakkuk sistemine dayanmaz. Bunun yerine, belirli olaylar ve sınıflandırmalar üzerinden çalışır.
Temel özellikler:
- Yıllık belediye emlak vergisi yoktur
- Vergi ve ücretler işlemler veya arsanın statüsüne göre tetiklenir
- Gayrimenkulden elde edilen gelir ayrı şekilde ele alınır
- Geliştirilmiş ve geliştirilmemiş arazi arasında ayrım yapılır
Bu yapı, sahiplik maliyetlerinin nasıl hesaplandığını ve raporlandığını etkiler.
Yıllık emlak vergisinin olmaması
Suudi Arabistan’da sadece mülk sahibi olunduğu için tahsil edilen yıllık bir vergi bulunmaz. Mülk sahiplerine, taşınmazın değerine, konumuna veya büyüklüğüne göre her yıl vergi faturası gelmez.
Bu durum şunlar için geçerlidir:
- Konut daireleri ve villalar
- Ticari ofisler ve perakende birimler
- Endüstriyel ve lojistik varlıklar
- Karma kullanımlı projeler
Dolayısıyla, başka şartlar devreye girmedikçe, mülkiyetin devamı tekrarlayan bir vergi yükümlülüğü doğurmaz.
İşlem bazlı vergiler ve ücretler
Yıllık emlak vergisi olmasa da bir işlem gerçekleştiğinde bazı bedeller uygulanır.
Gayrimenkul İşlem Vergisi (RETT)
Gayrimenkul İşlem Vergisi, mülkiyet devri sırasında uygulanır.
Öne çıkan noktalar:
- Çoğu gayrimenkul satış işlemine uygulanır
- İşlem değerinin belirli bir yüzdesi olarak hesaplanır
- Devir anında ödenir
- Gayrimenkul satışlarında önceki KDV uygulamasının yerini almıştır
Bu vergi, mülkiyet değişikliğiyle bağlantılı başlıca kamu tahsilatını temsil eder.
Gayrimenkul geliri ve vergilendirme
Gayrimenkulden elde edilen gelir, mülkiyetten ayrı şekilde değerlendirilir.
Kira geliri
Kira geliri, malikin hukuki ve vergi statüsüne bağlı olarak vergilendirilebilir.
Uygulamayı etkileyen unsurlar:
- Malikin gerçek kişi mi yoksa tüzel kişi mi olduğu
- İkamet (residency) ve kayıt/tescil durumu
- Uygulanabilir gelir vergisi veya zekât çerçevesi
Yıllık emlak vergisinin olmaması, kira gelirinin otomatik olarak vergiden muaf olduğu anlamına gelmez.
White Land Tax ve geliştirilmemiş arazi
Suudi Arabistan, belirli nitelikleri taşıyan geliştirilmemiş kentsel arsa parselleri için White Land Tax olarak bilinen hedefli bir uygulama yürütür.
Özellikleri:
- Sadece kriterleri sağlayan geliştirilmemiş arazilere uygulanır
- Belirlenmiş kentsel bölgelerle sınırlıdır
- Arsa değerinin belirli bir yüzdesi olarak yıllık hesaplanır
- Geliştirmeyi ve verimli arazi kullanımını teşvik etmeyi amaçlar
Bu uygulama, gayrimenkulle ilişkili yıllık bir vergiye en çok benzeyen tekrarlayan kalemdir; ancak geliştirilmiş veya gelir üreten varlıklara uygulanmaz.
Yabancı mülk sahipleri açısından uygulanabilirlik
Yabancı mülk sahipleri, yerli mülk sahipleriyle aynı emlak vergilendirme çerçevesine tabidir.
Temel hususlar:
- Mülkiyet için yıllık emlak vergisi yoktur
- İşlem vergileri eşit şekilde uygulanır
- Kira gelirinin muamelesi vergi sınıflandırmasına bağlıdır
- White Land Tax milliyete değil, arsanın statüsüne göre uygulanır
Yabancı mülkiyet, ek bir tekrarlayan emlak vergisi doğurmaz.
Yabancı mülkiyet için vergi yapısına dair daha geniş bir çerçeve burada ele alınmaktadır:
Tax planning for foreign investors in Saudi Arabia: a 2026 playbook for confident expansion
Mülk türüne göre farklılıklar
Yıllık vergilendirme olmasa bile, gayrimenkule ilişkin maliyetler varlığın sınıfına göre değişir.
| Mülk türü | Yıllık sahiplik vergisi | Diğer tekrarlayan giderler |
|---|---|---|
| Konut | Yok | Faturalar, hizmet aidatları |
| Ticari | Yok | Bakım, yönetim |
| Endüstriyel | Yok | Operasyonla ilgili ücretler |
| Geliştirilmemiş arazi | White Land Tax (uygunsa) | Yok |
Geliştirilmiş ve geliştirilmemiş arazi ayrımı, tekrarlayan kalemler açısından temel belirleyicidir.
Belediye ve hizmet bağlantılı ücretler
Yıllık emlak vergisi olmasa da mülk sahipleri vergi niteliğinde olmayan bazı ücretlere katlanabilir.
Yaygın örnekler:
- Belediye hizmet ücretleri
- Elektrik/su ve altyapı bedelleri
- Bina bakım ve yönetim ücretleri
- Yönetilen projelerde site/aidat veya birlik ücretleri
Bu maliyetler vergi değil, işletme ve hizmet maliyetleridir.
Elde tutma maliyeti analizine etkisi
Yıllık emlak vergisinin olmaması, uzun vadeli maliyet modellemesini etkiler.
Sonuçlar:
- Birçok ülkeye kıyasla sabit elde tutma maliyetleri daha düşüktür
- İşlem zamanlamasına daha fazla ağırlık verilir
- Gelir vergilendirmesi ve arazi sınıflandırması daha önemli hale gelir
- Sahiplik maliyetleri ile kullanım maliyetleri net biçimde ayrışır
Bu nedenle, Suudi Arabistan’da elde tutma maliyeti analizi çoğunlukla vergiden çok operasyonel giderlere odaklanır.
Diğer pazarlarla karşılaştırma
Birçok uluslararası pazarda yıllık emlak vergileri, sahiplik maliyetinin temel unsurlarından biridir. Suudi Arabistan’da ise maliyet yapısı farklıdır.
Başlıca farklar:
- Değere bağlı tekrarlayan vergi yoktur
- Vergi etkisi daha çok işlem anlarında yoğunlaşır
- Arsa kullanım sınıflandırması tekrarlayan yükümlülükleri belirler
- Gelir vergilendirmesi ayrı ele alınır
Bu fark, yatırım modellemesini ve değerleme varsayımlarını etkiler.
Sınıflandırmanın rolü
Gayrimenkulün sınıflandırılması, tekrarlayan bir yükümlülüğün olup olmadığını belirler.
Önemli sınıflandırmalar:
- Geliştirilmiş vs geliştirilmemiş
- Konut, ticari, endüstriyel
- Gelir üreten vs gelir üretmeyen
Yanlış sınıflandırma, maliyet varsayımlarının hatalı kurulmasına yol açabilir.
Vergiler ile yatırım konumlandırması arasındaki ilişki
Emlak vergileri, varlık segmentleri arasında tek başına ayırt edici bir unsur değildir; ancak maliyet yapıları yine de farklılık gösterebilir.
Toplam etkiyi şekillendiren unsurlar:
- Varlık sınıfının performansı
- Konum ve talep profili
- Geliştirme durumu
- Gelir istikrarı
Varlık konumlandırmasına dair bir karşılaştırma burada ele alınmaktadır:
Luxury vs mid-range properties for foreigners in Saudi Arabia
Raporlama ve uyum (compliance) hususları
Yıllık emlak vergisi olmasa bile, uyum yükümlülükleri devam eder.
Tipik gereklilikler:
- İşlem raporlaması
- Uygunsa gelir beyanı
- Arazi statüsüne ilişkin uyum
- Mülkiyet ve devir belgeleri
Vergi etkisi pasif sahiplikten değil, faaliyetlerden doğar.
Sıkça sorulan sorular
Suudi Arabistan’da mülk sahipleri yıllık emlak vergisi ödemek zorunda mı?
Hayır. Sahip olunan gayrimenkuller için tekrarlayan yıllık emlak vergisi yoktur.
Geliştirilmemiş arazi yıllık vergilenir mi?
Sadece kriterleri sağlayan geliştirilmemiş araziler White Land Tax kapsamında yıllık yükümlülüğe tabi olabilir.
Yabancı sahipler farklı emlak vergileri mi öder?
Yabancı sahipler yerli sahiplerle aynı emlak vergisi kurallarına tabidir.
Kira geliri vergisiz mi?
Kira geliri, malikin vergi statüsüne bağlı olarak vergilendirilebilir.
Gizli belediye emlak vergileri var mı?
Belediye kaynaklı bazı ücretler vardır; ancak bunlar emlak vergisi değil, hizmetle ilişkili ücretlerdir.
Özet
Suudi Arabistan’da gayrimenkul sahipliği üzerine yıllık emlak vergisi uygulanmaz. Gayrimenkulle ilgili vergilendirme; işlem bazlı vergiler, gelirlerin vergisel muamelesi ve kriterleri sağlayan geliştirilmemiş araziler için hedefli bir uygulama ile sınırlıdır. Bu yapı, tekrarlayan sahiplik vergileri yerine arazi sınıflandırmasına, işlem zamanlamasına ve operasyonel maliyetlere ağırlık verir. Suudi gayrimenkul düzenlemeleri ve piyasa yapısına ilişkin güncel içerikler Aqar Blog üzerinden takip edilebilir; ilgili güncellemeler ise Aqar’ın X üzerindeki resmî hesabında yayınlanır: Aqar on X.