كيف تحسب صافي الربح من العقار في السعودية: دليل 2026
حساب صافي الربح من أي عقار في السعودية يصبح سهلًا عندما تقسّمه إلى خطوات واضحة: تقدير الدخل، طرح جميع المصاريف الدورية، احتساب التمويل والتكاليف الرأسمالية، ثم اختبار الأرقام في أكثر من سيناريو. هذا الدليل يشرح الطريقة بلغة بسيطة مع جداول ومثال عملي يمكنك نسخه على الشقق والفلل والوحدات التجارية الصغيرة.
ملاحظة مفيدة أثناء التخطيط: تأسيس شركة محلية قد يغيّر طريقة تسجيل المصاريف والضرائب—اطّلع على هذا الشرح العملي حول متطلبات تأسيس شركة عقارية للأجانب في السعودية. وفكّر بالتخطيط المسبق عبر هذا دليل الضرائب Tax planning for foreign investors in Saudi Arabia، ولا تنسَ التحقق من الملكية من خلال هذا الدليل المختصر: كيفية التحقق من صحة صك الملكية في السعودية.
المعادلة الأساسية (ببساطة)
صافي الربح السنوي = الدخل التشغيلي الصافي (NOI) − خدمة الدين السنوية − مخصص النفقات الرأسمالية (CapEx) − الضرائب/الرسوم النظامية
التفاصيل:
- إجمالي الإيجار = الإيجار الشهري × 12 (ناقص فترات الإعفاء إن وُجدت)
- فاقد الشغور والتعثر = نسبة من الإيجار المتوقع (مثلًا 5–8%)
- المصاريف التشغيلية (OPEX) = خدمات المبنى/الملّاك، الصيانة الدورية، إدارة العقار، المرافق المدفوعة من المالك، التأمين، الرسوم، الإعلانات
- الدخل التشغيلي الصافي (NOI) = (إجمالي الإيجار − الشغور) − المصاريف التشغيلية
- خدمة الدين السنوية = أصل القرض + الفائدة السنوية (إن وُجد تمويل)
- CapEx = مخصص سنوي لبنود غير دورية (مثل تغيير المكيفات، المصاعد، أعمال الواجهة)
جدول سريع: ماذا نُدرج وأين نضعه؟
| البند | ما الذي يشمله | أين يُسجَّل |
|---|---|---|
| الإيجار المستلم | الإيجار الأساسي، مواقف/مخازن مدفوعة، رسوم الحيوانات الأليفة، فرق التأثيث | إجمالي الإيجار |
| الشغور والتعثر | الفترات بين المستأجرين، إيجار غير محصّل | فاقد الشغور والتعثر |
| الإدارة والتسويق | أتعاب إدارة العقار، عمولات التأجير | المصاريف التشغيلية |
| خدمات المبنى | اتحاد الملّاك/الخدمات المشتركة، كهرباء/ماء المرافق العامة، نظافة وأمن | المصاريف التشغيلية |
| الصيانة الدورية | إصلاحات بسيطة، فلاتر، مواد استهلاكية | المصاريف التشغيلية |
| التأمين والرسوم | وثيقة التأمين، رسوم بلدية، تراخيص، لافتات | المصاريف التشغيلية |
| مرافق مدفوعة من المالك | ماء/كهرباء إذا لم تُحمَّل على المستأجر | المصاريف التشغيلية |
| سداد القرض | أصل + فائدة | خدمة الدين السنوية |
| إحلالات كبرى | مكيفات مركزية، مصاعد، أسقف، أعمال داخلية كبيرة | CapEx |
| ضرائب/رسوم | أي رسوم نظامية مرتبطة بالدخل أو الملكية | ضرائب/رسوم |
تلميح: افصل بين التشغيلي والرأسمالي. دهان غرفة بسيط = تشغيلي. تجديد مطبخ كامل = رأسمالي.
مثال عملي (شقة في مدينة كبرى)
افتراضات توضيحية:
- الإيجار الشهري: 6,500 ريال
- الشغور المتوقع: 6%
- المصاريف التشغيلية: 1,650 ريال/شهر
(إدارة 8% ≈ 520 ريال، خدمات مبنى 700 ريال، تأمين 80 ريال، صيانة 350 ريال) - تمويل: 1.1 مليون ريال بفائدة 6.5% لمدة 20 سنة → خدمة دين سنوية تقريبًا 100,000 ريال
- مخصص CapEx: 6,000 ريال/سنة
- ضرائب/رسوم: 2,000 ريال/سنة (افتراضي؛ اضبط وفق وضعك)
الخطوة 1 — الدخل الإجمالي
- الإيجار السنوي: 6,500 × 12 = 78,000 ريال
- الشغور (6%): 78,000 × 0.06 = 4,680 ريال
- الدخل الإجمالي الفعّال (EGI) = 78,000 − 4,680 = 73,320 ريال
الخطوة 2 — المصاريف التشغيلية
- OPEX السنوي: 1,650 × 12 = 19,800 ريال
- NOI = 73,320 − 19,800 = 53,520 ريال
الخطوة 3 — بعد التمويل والرأسمالي
- ناقص خدمة الدين: 100,000 ريال
- ناقص CapEx: 6,000 ريال
- ناقص الضرائب/الرسوم: 2,000 ريال
صافي الربح السنوي = 53,520 − 100,000 − 6,000 − 2,000 = −54,480 ريال (خسارة بعد التمويل)
المعنى: قد يكون العائد سالبًا بعد التمويل حتى لو كان NOI جيدًا. لذلك يحسب المستثمرون رقمين:
- صافي بدون تمويل (Unlevered): 53,520 − 6,000 − 2,000 = 45,520 ريال
- صافي مع التمويل (Levered): −54,480 ريال
استخدم الرقمين للمقارنة بين الشراء النقدي والممول.
نسب مؤثرة لفحص الصفقة بسرعة
| المؤشر | المعادلة | قاعدة عامة مفيدة |
|---|---|---|
| العائد الإجمالي | الإيجار السنوي ÷ سعر الشراء | فحص سريع فقط (لا يحسب التكاليف) |
| العائد الصافي | NOI ÷ سعر الشراء | أدق للمقارنة بين الأحياء |
| عائد النقد على النقد | صافي الربح الممول ÷ النقد المستثمر | يستهدف معدل العائد الشخصي لديك |
| نسبة تغطية الدين (DSCR) | NOI ÷ خدمة الدين السنوية | كلما كانت ≥ 1.20 كان التمويل أأمن |
| نسبة المصروفات | المصاريف التشغيلية ÷ الدخل الفعّال | راقب ارتفاعها المفاجئ |
اختبار الحساسية (الشغور والفائدة)
| السيناريو | الشغور | الفائدة | صافي الربح السنوي |
|---|---|---|---|
| الحالة الأساسية | 6% | 6.5% | −54,480 ريال |
| تأجير أقوى | 3% | 6.5% | −52,140 ريال |
| إعادة تمويل أفضل | 6% | 5.5% | −43,680 ريال |
| تحسن الاثنين | 3% | 5.5% | −41,340 ريال |
| شراء نقدي | 6% | 0% | 45,520 ريال |
الخلاصة: أكبر رافعتين للتغيير هما الشغور والتمويل.
اصنع حاسبتك المصغّرة (5 خطوات)
- اكتب الدخل: الإيجار الشهري (+ مواقف، مخزن، فرق التأثيث إن وُجد).
- طبّق الشغور: 5–8% عادةً ما لم يكن عقد مؤكد.
- اجمع OPEX: إدارة، خدمات مبنى، تأمين، صيانة روتينية، مرافق يدفعها المالك، رسوم/تراخيص.
- أضف CapEx: من نصف شهر إلى 1.5 شهر إيجار سنويًّا للشقق تقدير عملي.
- أدخل التمويل والرسوم: خدمة الدين السنوية وأي رسوم نظامية مرتبطة بالدخل/الملكية.
احتفظ بها في صفحة واحدة وحدّثها كل دورة إيجارية.
نصائح عملية لأصول داخل السعودية
- الصك أولًا ثم المال: تحقّق دائمًا من الصك الإلكتروني وطابق بيانات القطعة قبل العربون. هنا checklist سريع: التحقق من صك الملكية في السعودية.
- شركة أم فرد؟ بعض المستثمرين يملكون عبر شركة محلية لسهولة البنوك والتوسّع—قارن الإيجابيات والسلبيات عبر هذا الدليل: تأسيس شركة عقارية للأجانب.
- خطّط للضرائب/الرسوم: الجداول الزمنية للتقديم، الفوترة الإلكترونية، والمدفوعات العابرة للحدود قد تؤثر صافي الربح؛ هذا الدليل المبسّط مفيد: Tax planning for foreign investors.
أخطاء شائعة تجنّبها
- اعتبار الإيجار = ربح. اطرح الشغور وOPEX وCapEx والتمويل.
- التقليل من CapEx. تغيير مكيفات أو مصعد قد يلتهم أرباح سنة كاملة—كوّن مخصصًا مبكرًا.
- إهمال الرسوم الصغيرة. التأمين، التراخيص، تكاليف الإعلان، ومرافق المالك تتراكم.
- غياب الاحتياطي. احتفظ بسيولة تكفي 2–3 أشهر مصاريف.
- تفكير سنة واحدة. نمذج ثلاث سنوات على الأقل بنمو إيجار متحفظ.
أسئلة شائعة (10 إجابات سريعة)
1) ما أسرع طريقة لتقدير صافي الربح؟
ابدأ بـ NOI (الإيجار − الشغور − المصاريف التشغيلية)، ثم اطرح التمويل وCapEx والضرائب/الرسوم.
2) كم نسبة الشغور التي أفترضها؟
بين 5–8% عادةً، ما لم تكن لديك عقود مؤكدة وتاريخ إشغال قوي.
3) هل تدخل رسوم اتحاد الملّاك ضمن المصاريف التشغيلية؟
نعم. خدمات المبنى والمنافع المشتركة تُعدّ مصروفًا تشغيليًا إن لم تُحمّل على المستأجر.
4) هل أحتسب الإهلاك المحاسبي؟
لقرارات التدفق النقدي لا. للتقارير المحاسبية/الضريبية اتبع قواعد كيانك.
5) كم أجعل مخصص CapEx؟
نطاق عملي للشقق 0.5–1.5 شهر إيجار سنويًا؛ ارفع النسبة في المباني الأقدم.
6) كيف أقارن بين عقارين بسرعة؟
احسب العائد الصافي (NOI ÷ السعر) وعائد النقد على النقد (الصافي الممول ÷ النقد المستثمر) بنفس الافتراضات.
7) ماذا عن التأجير قصير المدى؟
توقّع OPEX أعلى (تنظيف، تدوير نزلاء، مرافق) وشغورًا أعلى.
8) هل تأسيس شركة يغيّر صافي الربح؟
قد يؤثر على الحسابات والالتزامات والرسوم. راجع دليل تأسيس شركة عقارية.
9) كيف تؤثر الضرائب والرسوم؟
حسب الهيكل والملكية. ضع بندًا صغيرًا لـ الضرائب/الرسوم واطّلع على دليل التخطيط الضريبي.
10) ماذا أفعل قبل دفع العربون؟
تحقق من الملكية والقيود عبر دليل الصك: كيفية التحقق من صك الملكية.
الخلاصة
صافي الربح نتيجة خطوات منضبطة: توقّع الإيجار، اطرح الشغور والمصاريف الحقيقية، كوّن مخصصًا للبنود الكبيرة، واختبر أثر التمويل. احتفظ بحاسبة من صفحة واحدة، وتحقق من الصك، وخطّط للهيكل والالتزامات مبكرًا حتى تصمد أرقامك مع الوقت. للمزيد من الأدلة والأدوات والقوائم، احفظ في مفضلتك مدوّنة عقار وتابع حساب عقار على منصة إكس للتحديثات والتحليلات: @aqarapp.